借助频频曝光的红树林酒店，今典集团董事长张宝全重新活跃，他正在建设比世界最大单体酒店威尼斯人还要大一倍的三亚湾酒店，威尼斯人酒店房间数量为2800余套，而三亚湾酒店有5000多套。

    现在判断张宝全的酒店帝国梦想是否成功言之过早，但向商业转型，却正在成为一种流行。

    避开热点拿地

    从海南到从化，张宝全拿的全是酒店类用地。和三亚湾酒店规模类似的酒店土地，张宝全拿下四个了。

    “我们没有住宅，全是酒店，城市用地中，最贵的是住宅、商业用地，工业类用地最便宜，酒店用地倒数第二便宜，比住宅低很多，大概只要几分之一。”张宝全说，目前红树林所有酒店用地的平均楼面地价不到1000元/平方米。张宝全做豪华酒店的方式，客观上迎合了地方政府希望本地多些酒店，拉动酒店附近的土地价格上涨的意图。

    自持物业

    开发酒店，以大业主的身份持有，是张宝全的既定计划。

    张宝全认为，万达的商业地产模式是目前的主流。

    “以前的开发商没有投资，比如说万科，他们只做住宅，连同配套全部出售，但现在这样的模式一定会遇到麻烦。消费高峰已经过去了，市场在进一步细分需求，他不可能做得再快再大了，再快再大就要出问题。现在万科也在做一些投资型的物业，老潘也肯定要考虑，他们以前的项目都是好地段，但以后哪有那么多好位置啊。”张宝全说。

    从三亚湾酒店开始，张宝全采用了“股权式酒店”的方法销售。股权式酒店即业主购买酒店的房间可以获得免费居住权和酒店利润分红等。“三亚湾酒店拿出15%来销售，至今销售额十几亿元，已经把前期的土地成本收回来了，整个三亚湾预计总销售额在80亿元。”开发商业物业耗资巨大，让很多地产商都望洋兴叹，但张宝全策略性地获得融资为自己获得更多的投资性物业创造了条件。

    会展图谋

    按照今典集团的规划，他们要在海南、青岛、丽江、从化等地建立“酒店群”，而不是普通大小的豪华酒店。譬如在建的三亚湾酒店，5000多套客房，体量等于10个五星级酒店的规模。而目前亚洲最大的综合度假酒店威尼斯人的酒店客房是2841个。

    威尼斯人酒店所属的金沙集团是拉斯韦加斯集团在澳门的投资部门。张宝全去拉斯韦加斯学习时发现，“拉斯韦加斯七成是会议会展，我们去考察的时候也很奇怪，很多老头老太太，带着小孩，我问他们是来干什么的，他们说开会的，我很奇怪他们开什么会，他们说，是开会的带着不开会的。开会的目的就是答谢客户的，希望你到。这就是一种内在的利益模式。”

    “一个酒店有500人的会议中心的话，10个酒店就是5000人，把这一块剥离出来，不就是个大会展公司嘛。这要取决于对行业的研究，度假市场的最大产业是什么，是会议会展，因为请你开会是来玩的。”张宝全说。

    在红树林新建的酒店中，三亚湾酒店和青岛胶南酒店等都带有巨大的会展中心。“我们酒店是海南最大的，会展中心也是海南省第一，可以4000人同时宴会。国际会展中型以上都是上千人，最大的是两万人—黄金海岸。老板坐直升飞机到房顶，通过无线讲几分钟话就走了，其他人都去玩吧。”。

    记者就红树林酒店采访资深商业地产人士，这位人士表态，他去看过在建的三亚湾的红树林，规模特别庞大，在中国也没有先例可循，很难去评判什么。但如果要实现它的分时度假体系，最重要的是后续的管理上能否保证客房的入住率。张宝全对此很有信心，“亚龙湾开业两年就盈利，毛利率是60%多。”但上述商业地产人士认为，亚龙湾的客房数量是500多个，而三亚湾的客房却是5000个，管理上、经营上能够跟进？这都是摆在张宝全面前的问题。